近年来，房价持续上涨已经成为全社会关注的焦点。高房价逐渐形成了财富聚集效应和社会分化效应，制约了家庭和社会的其他消费需求，抑制了全社会其他行业的投资需求，形成国民经济过度依赖房地产的畸形结构。高房价还容易形成房地产泡沫，增加经济增长的不稳定因素。那么越来越高的房价是如何形成的？如何有效规制高房价？这需要考虑供给和需求因素，分析均衡价格的双重性以及购买者行为的多样性。

由于我国处在城市化和工业化的过程中，对住房的刚性需求势必会不断增加，从长期趋势来看房价上涨是必然的。在卖方市场、刚性需求和投资需求混同，以及在房价上涨预期条件下，如果没有完全的制度性措施（如增加房屋持有成本的房产税等）将住房的消费性需求和投资性需求隔离，那么投资性需求将会替代居住性需求成为主要的动力，推动房价的持续上涨。

为了抑制房价的持续上涨，我国中央政府和地方政府相继出台了一些政策，如提高贷款利率、提高首付比例、提高按揭比例和限购等措施来限制投机性住房需求。但是政府出台的是短期的和不完全的政策措施，并没有形成长期的、稳定的和完全的制度性隔离措施来区别居住性需求和投资性需求，来抑制投资性需求，故我们称这种现象为不完全制度性隔离。与不完全制度性隔离相反，完全的制度性隔离需要相关的制度和机制设计，将投资性和居住性需求有效的识别和隔离开，通过增加超面积房屋的持有成本来挤出投资性需求，同时规制过高的房价等来形成长期的和稳定的房价预期。

商品房具有耐用消费品的可消费性，同时也具有投资品的可投资性。商品房的供给主要会受土地成本、开发商成本和利润等因素的影响，而居住性需求和投资性需求是人们对商品房最主要的两类需求。在不完全制度性隔离状态下，商品房的居住性需求和投资性需求无法有效区别，会产生投资性需求对居住性需求的挤出效应。 从需求角度看，“混合需求引致”将导致房价不断上涨；从供给角度看，土地供给成本和土地垄断租金上涨，房屋开发成本上升，房地产利润远高于社会平均利润等助推了房价上涨。受需求二重性和供给垄断性影响，商品房的价格均衡是双重的。与此相对应，在卖方市场状况下，利用信号发送和识别模型发现商品房购买者的选择行为会出现分离均衡、混同均衡和半分离均衡。

房价的合理性关系到国民经济的健康发展，也关系到人民群众小康生活水平的实现。怎样才能实现合理的房价增长机制？具体来说需要抑制投资性需求，同时保护和释放居住性需求；规制过高的土地增值收益和稀释和规制开发商过高的垄断性收益。另外应该增加房屋供给的主体，政府和一些特殊性质的国有企业应该供给保障房；降低房地产开发商融资的财务杠杆率，逐步取消房屋预售制度。当然，要解决土地供给传导的垄断，需要逐步实现符合规划和用途管制要求的农村集体建设用地直接入市，实现土地供给主体的多元化。

原文刊于《经济评论》2014年第4期，96-107页。《经济评论》为CSSCI源期刊，当前的复合影响因子为2.479，被学校认定为B1级。韩文龙为刘灿教授的博士生，韩文龙系本文的通讯作者。